Kupnja nekretnine, bilo da je riječ o prvom domu, investiciji ili kući za odmor, predstavlja najveću financijsku odluku za većinu građana Hrvatske. Iako je ulaganje u “kvadrate” često smatrano najsigurnijim oblikom štednje, vlasništvo nad nekretninama sa sobom nosi i značajne porezne i administrativne obveze. Mnogi se Hrvati pitaju postoji li način kako izbjeći porez na nekretnine, ili barem zakonito smanjiti te troškove.
Važno je naglasiti da potpuno izbjegavanje svih poreznih obveza nije moguće, niti zakonito. Međutim, pažljivim financijskim i poreznim planiranjem, te poznavanjem važećih propisa u Republici Hrvatskoj, moguće je optimizirati i smanjiti obvezne namete. Ovaj članak služi kao edukativni vodič koji će vam pomoći razumjeti ključne poreze vezane uz nekretnine i ponuditi strategije za zakonito smanjenje vašeg financijskog tereta.
Napomena: Ovaj članak je isključivo informativnog i edukativnog karaktera te ne predstavlja osobni financijski, pravni ili investicijski savjet. Porezni propisi se u Hrvatskoj često mijenjaju, stoga se prije donošenja važnih financijskih odluka, po potrebi, obratite ovlaštenom poreznom savjetniku ili odvjetniku.
Razumijevanje Poreznih Obveza u Sektoru Nekretnina u Hrvatskoj
Kada se govori o “porezu na nekretnine” u Hrvatskoj, obično se misli na više različitih davanja. Iako opći, godišnji porez na imovinu (kakav postoji u mnogim EU zemljama) još uvijek nije implementiran na nacionalnoj razini u 2025. godini, postoje tri ključne kategorije poreza i naknada koje vlasnici nekretnina moraju plaćati ili planirati:
- Porez na promet nekretninama (PPN): Jednokratna naknada koja se plaća prilikom stjecanja nekretnine.
- Porez na kuće za odmor: Godišnji lokalni porez za nekretnine koje nisu trajno prebivalište.
- Porez na dohodak od imovine: Porez na prihod ostvaren iznajmljivanjem ili prodajom nekretnine.
Porez na Promet Nekretninama (PPN) i Izuzeća
PPN je jednokratni porez koji se plaća na kupoprodaju nekretnine, darovanje, nasljeđivanje ili druge načine stjecanja. Stopa PPN-a u Hrvatskoj iznosi 3% (podatak aktualan za 2025. godinu). Najbolji način za “izbjeći” ovaj porez je korištenje zakonskih izuzeća.
Osnovni načini za izbjegavanje plaćanja PPN-a:
- Kupnja od poreznog obveznika (PDV): Ako nekretninu (obično novogradnju) kupujete od pravne osobe koja je u sustavu PDV-a, umjesto PPN-a plaćate PDV (čija je stopa 25%). Iako je PDV numerički viši, on je već uključen u kupoprodajnu cijenu. Dakle, PPN se ne plaća na nekretnine na koje je plaćen PDV.
- Darovanje i nasljeđivanje: Stjecanje nekretnina nasljeđivanjem ili darovanjem od strane određenih srodnika (prvi nasljedni red: supružnici, djeca, roditelji) u pravilu je oslobođeno plaćanja PPN-a i poreza na nasljedstvo/darovanje.
- Unos u kapital trgovačkog društva: U određenim, složenijim poslovnim transakcijama, unos nekretnine kao temeljnog kapitala može biti oslobođen PPN-a, no ovo zahtijeva detaljnu konzultaciju s poreznim stručnjakom.
Porez na Kuće za Odmor – Definicija i Uvjeti
Porez na kuće za odmor je godišnji porez koji propisuju i naplaćuju jedinice lokalne samouprave (gradovi/općine). Namet se plaća za nekretnine koje se koriste povremeno ili sezonski, odnosno koje nisu prijavljene kao stalno prebivalište.
Stopa se kreće od 0,66 eura do 1,99 eura po kvadratnom metru korisne površine nekretnine. Iako se na prvu čini malenim, ovaj trošak značajno narušava isplativost držanja nekorištene vikendice. Jedini legalan način kako izbjeći ovaj porez na nekretnine jest dokazati da se nekretnina ne koristi isključivo kao kuća za odmor.
Porez na Dohodak od Iznajmljivanja Nekretnina
Ako nekretninu koristite u svrhu ostvarivanja prihoda (najam stanova, turistički smještaj), obvezni ste platiti porez na dohodak od imovine. Izbjegavanje ovog poreza je ilegalno, ali je moguće zakonito optimizirati način oporezivanja, o čemu detaljnije govorimo u kasnijim poglavljima.
Strategije za Zakonito Smanjenje Poreznog Tereta
Porezno planiranje nekretnina podrazumijeva donošenje odluka prije same kupnje ili stjecanja, kako bi se iskoristile sve zakonom predviđene olakšice i izuzeća.
Porezni Status Prodavatelja: PDV ili PPN
Kada kupujete nekretninu, ključno je razumjeti je li prodavatelj obveznik PDV-a. Ovo se najčešće odnosi na novogradnje.
- Ako je prodavatelj tvrtka u sustavu PDV-a, kupac plaća cijenu koja uključuje PDV (25%), a oslobođen je plaćanja PPN-a (3%).
- Ako kupujete od fizičke osobe (starogradnja), plaća se PPN (3%).
Iako se čini da je 3% PPN-a povoljnije od 25% PDV-a, u većini slučajeva novogradnja bi svejedno morala sadržavati PDV u cijeni. Stoga je “izbjegavanje” PPN-a u ovom kontekstu automatska posljedica zakona, ne strateško izbjegavanje, već prijelaz na drugu vrstu oporezivanja.
Porezno Planiranje Darovanja i Nasljeđivanja
Kod prijenosa vlasništva unutar obitelji, pravovremeno planiranje može u potpunosti izbjeći PPN.
Darovanje unutar obitelji
Darovanje nekretnine između srodnika prvog nasljednog reda (bračni drugovi, izvanbračni drugovi, djeca, roditelji) oslobođeno je plaćanja poreza na darove i PPN-a. Ako roditelj želi darovati stan djetetu, to je najisplativiji način prijenosa vlasništva.
Prijenos na srodnike drugog reda
Ako se prijenos vrši na srodnike drugog nasljednog reda (npr. braća, sestre, djedovi, bake), porez se mora platiti. U tom slučaju, bolje je razmotriti opciju kupoprodaje po minimalnoj procijenjenoj vrijednosti, čime se plaća PPN, ali se izbjegava potencijalno viši porez na nasljedstvo/darovanje.
Korištenje Osobne Nekretnine Kao Sjedišta Tvrtke
Za poduzetnike, djelomično korištenje stambene nekretnine kao sjedišta ili poslovnog prostora može omogućiti odbijanje dijela troškova (režije, održavanje) od porezne osnovice dohotka tvrtke. Iako ovo ne “izbjegava” porez na nekretnine, smanjuje ukupni porezni teret poduzeća, što je oblik financijske optimizacije.
Optimizacija Troškova Kuće za Odmor i Korištenje
Najčešća administrativna zamka jest klasificiranje nekretnine kao “kuće za odmor” i plaćanje godišnjeg poreza. Hrvatski propisi jasno razlikuju stalno prebivalište, povremeno boravište i kuću za odmor.
Dokazivanje Statusa Stalnog Prebivališta
Ako nekretninu namjeravate koristiti kao svoj trajni dom ili dom članova vaše uže obitelji, ključno je to formalno dokazati kako biste izbjegli Porez na kuće za odmor.
- Prijava prebivališta: Najvažniji korak je prijava stalnog prebivališta u MUP-u.
- Potrošnja i režije: Općine i gradovi često provjeravaju potrošnju struje, vode i odvoz otpada. Ako je potrošnja minimalna ili nula tijekom cijele godine, to je snažna indicija da se radi o kući za odmor. Redovita potrošnja je dokaz stalnog korištenja.
- Porez na dohodak: Ako prijavite olakšicu za uzdržavane članove obitelji ili koristite tu adresu za prijavu poreza na dohodak, to jača argument da se radi o stalnom prebivalištu.
Mini-scenarij: Ana posjeduje stan u Zagrebu i kuću na Krku. Ako prijavi sebe i svoju obitelj na Krk, te tamo provede više od 183 dana godišnje (ili dokaže da joj je to centar životnih interesa), izbjeći će plaćanje poreza na kuću za odmor na Krku, ali će morati paziti na porezne implikacije statusa boravišta u Zagrebu.
Ekonomsko Korištenje Nekretnine
Ako ne možete dokazati da vam je nekretnina stalno prebivalište, umjesto da je ostavite praznu i plaćate Porez na kuće za odmor, isplativije ju je iznajmiti.
Iznajmljivanje stana ili kuće transformira obvezu plaćanja fiksnog lokalnog poreza u obvezu plaćanja poreza na dohodak. Iako ćete platiti porez na prihod od najma, to je obično manji iznos od ukupnih gubitaka nastalih zbog plaćanja lokalnog poreza i zanemarivanja mogućeg prihoda.
Porezno Optimalno Iznajmljivanje Nekretnina
Porez na dohodak od imovine i imovinskih prava (najam) može se plaćati na dva glavna načina u Hrvatskoj: paušalno ili prema stvarnom dohotku.
Paušalno Oporezivanje Iznajmljivanja Stanova
Za građane koji iznajmljuju nekretnine za stanovanje (dugoročni najam), paušalno oporezivanje predstavlja najjednostavniji i često najpovoljniji način izračuna poreza. Porez se plaća po utvrđenom dohotku, umanjenom za 30% standardnih troškova, plus prirez.
Primjer: Ako godišnje primite 6.000 eura od najma, porezna osnovica vam je 70% od toga (4.200 eura). Na taj iznos plaćate 10% poreza, plus prirez, što je znatno manje nego da ste oporezovani po standardnoj skali poreza na dohodak.
Oporezivanje Turističkog Smještaja (Paušalni porez po ležaju)
Za iznajmljivače u turizmu (apartmani, sobe), paušalno oporezivanje po ležaju ili smještajnoj jedinici često je izuzetno povoljno, posebno za one s visokom popunjenošću.
- Fiksni iznos po ležaju: Iznos poreza određuje lokalna samouprava, a kreće se od oko 20 do 200 eura po krevetu godišnje.
- Velika prednost: Bez obzira na visinu ostvarenog prihoda (bili on 5.000 ili 20.000 eura), porezna obveza ostaje fiksna.
Ovo je najbolji primjer zakonitog smanjenja porezne obveze, jer se porez plaća na kapacitet, a ne na stvarni prihod.
Troškovi Koji Smanjuju Poreznu Osnovicu
Ako niste u paušalnom sustavu, za iznajmljivanje nekretnina možete koristiti stvarno nastale troškove za smanjenje porezne osnovice, čime se efektivno smanjuje ukupni porezni teret:
- Troškovi održavanja i popravaka (ne investicije)
- Amortizacija (za određenu opremu)
- Premije osiguranja
- Kamate na kredit (ako se kredit koristi za nabavu nekretnine za najam)
Budući Izazovi: Priprema za Potencijalni Opći Porez na Imovinu
Iako opći godišnji Porez na nekretnine u Hrvatskoj 2025. još nije stupio na snagu, financijski odgovorni građani trebaju biti spremni za njegovo moguće uvođenje. U većini europskih modela, godišnji porez se određuje na temelju tržišne ili procijenjene vrijednosti nekretnine.
Kako se Pripremiti za Procijenjenu Vrijednost
Ako porez bude vezan uz vrijednost, bit će važno osigurati točnu i poštenu procjenu. Vlasnici bi trebali pratiti način na koji država planira procjenjivati nekretnine (počet će li se koristiti podaci iz katastra, energetski certifikati, tržišna vrijednost transakcija).
Ukoliko se uvede godišnji porez na imovinu, često su predviđena izuzeća koja vlasnici trebaju maksimalno iskoristiti:
- Izuzeće za prvu nekretninu: Većina modela predviđa potpuno ili djelomično izuzeće za nekretninu u kojoj vlasnik trajno živi.
- Socijalna izuzeća: Izuzeća za umirovljenike, osobe s invaliditetom ili vlasnike s niskim prihodima.
- Izuzeće za zaštićene kulturne spomenike: Nekretnine koje su pod posebnom zaštitom mogu imati smanjenu osnovicu.
Najčešće Zamke i Nezakonite Praksa
Kada se govori o kako izbjeći porez na nekretnine, ključno je razlikovati zakonito porezno planiranje od porezne evazije, koja je kažnjiva.
Lažno Prijavljivanje Prebivališta
Najčešći pokušaj izbjegavanja Poreza na kuće za odmor jest lažno prijavljivanje prebivališta u nekretnini u kojoj se stvarno ne živi. Lokalne samouprave sve su aktivnije u provjerama. Ako općina utvrdi da je prebivalište fiktivno (npr. nula potrošnja struje, nula potrošnja vode, nekretnina se ne koristi), može se izdati rješenje o obvezi plaćanja poreza za kuću za odmor za cijelo razdoblje, uz kamate i prekršajne kazne.
Podcjenjivanje Vrijednosti Nekretnine
Prilikom kupoprodaje, porezni obveznici ponekad u ugovor unesu nižu cijenu od stvarne tržišne vrijednosti kako bi platili manji PPN. Porezna uprava ima pravo provjeriti i samostalno procijeniti tržišnu vrijednost nekretnine. Ako je ugovorena cijena znatno niža od procijenjene, Porezna uprava će izdati rješenje za plaćanje PPN-a prema procijenjenoj vrijednosti, također uz moguće kazne i zatezne kamate.
Uvijek se vodite načelom zakonitosti. Porezno planiranje je mudro, ali porezna utaja dugoročno je izuzetno skupa i riskantna.
Sažetak Strategija Optimalnog Upravljanja Nekretninama
Pametno upravljanje nekretninama i poreznim obvezama zahtijeva predviđanje i poznavanje pravnog okvira. Nije cilj tražiti rupe u zakonu, već iskoristiti olakšice koje je država propisala.
Ako ste u procesu stjecanja nekretnine, konzultirajte se s pravnim stručnjakom kako biste osigurali da koristite sve dostupne porezne olakšice vezane uz stjecanje (PPN izuzeća, darovanje unutar obitelji). Ako već posjedujete više nekretnina, ključno je jasno definirati i dokazati status svake od njih – radi li se o stalnom prebivalištu ili kući za odmor – kako biste izbjegli plaćanje nepotrebnih lokalnih poreza.
Za investitore u najam, odabir paušalnog oporezivanja turističkog smještaja ili dugoročnog najma često donosi znatno manji porezni teret od oporezivanja stvarnog dohotka, predstavljajući najbolji primjer zakonitog smanjenja davanja. Svaka, pa i najmanja, odluka u fazi planiranja može rezultirati dugoročnom uštedom od nekoliko tisuća eura.
Ovaj je članak isključivo informativnog i edukativnog karaktera te ne predstavlja pravni ili porezni savjet. Prije donošenja odluke o kupnji, prodaji ili oporezivanju nekretnine, obavezno se savjetujte s ovlaštenim poreznim savjetnikom ili odvjetnikom.
Često postavljana pitanja
Je li moguće izbjeći Porez na promet nekretninama (PPN) kod kupnje starogradnje?
Općenito, PPN na starogradnju (kupnja od fizičke osobe) iznosi 3% i ne može se izbjeći. Jedina mogućnost izuzeća jest ako se stjecanje vrši darovanjem ili nasljeđivanjem unutar prvog nasljednog reda (djeca, bračni drugovi, roditelji), što je tada oslobođeno poreza.
Koliko dugo moram živjeti u nekretnini da ne bi bila smatrana “kućom za odmor”?
Iako zakon ne propisuje striktno vremensko ograničenje, praksa lokalnih samouprava jest da se nekretnina ne smije koristiti samo povremeno. Ključni dokazi da nije kuća za odmor su: prijavljeno prebivalište, redovita potrošnja komunalnih usluga (struja, voda) i prijava te adrese za porezne svrhe (Porez na dohodak).
Što ako sam već kupio kuću za odmor, mogu li izbjeći plaćanje poreza?
Ako je nekretnina službeno registrirana kao kuća za odmor, porez se mora platiti. Da biste ga izbjegli, morate promijeniti status nekretnine (npr. prijaviti je kao stalno prebivalište uz stvarno korištenje) ili je dati u najam (turistički ili dugoročni) te plaćati porez na dohodak, čime prestaje obveza plaćanja Poreza na kuće za odmor.
Je li paušalno oporezivanje najma uvijek povoljnije od oporezivanja po stvarnom dohotku?
Za većinu iznajmljivača, da. Paušalni sustav je jednostavniji i donosi fiksnu poreznu osnovicu (ili fiksni iznos po krevetu), neovisno o visini prihoda. Oporezivanje po stvarnom dohotku može biti povoljnije samo ako imate izuzetno visoke priznate troškove za održavanje, amortizaciju ili kamate na kredit, koje nadmašuju fiksno porezno umanjenje u paušalnom sustavu.
Mogu li izbjeći plaćanje PPN-a ako kupim stan na kredit?
Nažalost, način financiranja (gotovina ili kredit) nema nikakvog utjecaja na obvezu plaćanja Poreza na promet nekretninama. PPN se plaća na samo stjecanje vlasništva, a jedina izuzeća su ona navedena u zakonu (darovanje, nasljeđivanje prvog reda ili kupnja od PDV obveznika).